Comprar casa continua a ser uma das decisões financeiras mais importantes da vida de qualquer família. E, numa altura em que as taxas de juro estabilizaram face aos máximos registados nos últimos anos, torna-se essencial compreender o que significam indicadores como TAN, TAEG, spread ou Euribor antes de assinar um contrato de crédito habitação.

Como funciona um crédito habitação?

É um empréstimo concedido por uma instituição financeira para financiar a compra de um imóvel. Em troca, o banco recebe o reembolso do capital emprestado acrescido de juros, através de prestações mensais durante um determinado período.

O valor da prestação depende de vários fatores:

  • Montante financiado;

  • Prazo do empréstimo;

  • Tipos de taxa escolhida;

  • Spread aplicado pelo banco;

  • Evolução da Euribor (nos contratos de taxa variável).

O que é a TAN?

A Taxa Anual Nominal (TAN) corresponde à taxa de juro aplicada ao montante em dívida. Nos contratos de taxa variável, a TAN resulta normalmente da soma entre:

TAN = Euribor + Spread

Por exemplo, se a Euribor estiver nos 2,5% e o banco aplicar um spread de 0,8%, a TAN será de aproximadamente 3,3%. 

A TAN é importante porque influencia diretamente o valor da prestação mensal. Contudo, não deve ser o único indicador analisado quando compara propostas.

O que é a TAEG e porque é tão importante?

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) é o indicador que melhor permite comparar diferentes propostas de crédito.

Ao contrário da TAN, a TAEG inclui:

  • Juros do empréstimo;

  • Comissões bancárias;

  • Seguros associados;

  • Impostos e outros encargos obrigatórios.

Imagine dois créditos com uma TAN muito semelhante. Um deles pode exigir seguros mais caros ou produtos adicionais que aumentam significativamente o custo total do financiamento. Por esse motivo, quando comparar propostas, a TAEG deve ser uma das primeiras métricas a analisar.

Quais são as taxas de crédito habitação em 2026?

As taxas variam de acordo com o banco, o perfil financeiro do comprador, o prazo do contrato e o tipo de taxa escolhida.

De acordo com dados divulgados por plataformas especializadas em crédito habitação, durante 2026 têm sido observados valores de referência como:

  • Taxas variáveis: aproximadamente entre 2,8% e 3,4%;

  • Taxas mistas: aproximadamente entre 3,0% e 3,8%;

  • Taxas fixas: aproximadamente entre 3,5% e 4,5%.

Estes valores são apenas indicativos e podem variar significativamente de caso para caso. O mais importante é perceber que uma diferença aparentemente pequena na taxa pode representar milhares de euros ao longo da duração do contrato.

Taxa variável, mista ou fixa: qual escolher?

Uma das principais decisões na contratação de um crédito é a escolha da modalidade da taxa. 

Taxa variável

Nesta modalidade, a prestação acompanha a evolução da Euribor.

Vantagens

  • Pode beneficiar quando as taxas de mercado descem;

  • Geralmente apresenta prestações iniciais mais baixas.

Desvantagens

  • Maior imprevisibilidade;

  • Risco de aumento da prestação ao longo do contrato.

Taxa fixa

A prestação mantém-se estável durante todo o período contratado.

Vantagens

  • Total previsibilidade;

  • Maior proteção contra subidas de taxas de juro.

Desvantagens

  • Taxas normalmente mais elevadas;

  • Menor flexibilidade para beneficiar de descidas de mercado.

Taxa mista

Funciona através de período inicial de taxa fixa (2, 5 ou 10 anos, por exemplo) e conversão posterior para taxa variável. É uma solução frequentemente escolhida por quem procura estabilidade inicial sem abdicar da possibilidade de beneficiar de futuras descidas da Euribor.

A atenção à taxa de esforço é ainda maior em 2026 

Além das taxas de juro, os bancos avaliam cada vez mais a capacidade financeira dos candidatos ao crédito. A taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento mensal destinada ao pagamento de créditos e, em 2026, tornou-se um fator decisivo na aprovação dos financiamentos, especialmente no contexto das medidas de apoio à habitação jovem.

O que é o MTIC?

O Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) representa o custo total do crédito ao longo de todo o contrato, incluindo:

  • Capital financiado;

  • Juros;

  • Seguros;

  • Comissões;

  • Outros encargos associados.

O MTIC permite perceber quanto irá efetivamente pagar ao banco ao longo da vida do empréstimo.

Como comparar propostas de crédito habitação?

Ao analisar diferentes propostas, evite olhar apenas para o spread ou para a prestação mensal inicial. Compare sempre:

  1. TAEG
    Permite perceber o custo anual efetivo do crédito.

  2. MTIC
    Mostra o custo total ao longo do contrato.

  3. Seguros exigidos
    Algumas propostas compensam spreads baixos com seguros mais caros.

  4. Comissões
    Avaliação, abertura de processo, amortização antecipada ou transferência podem variar entre bancos.

  5. Tipos de taxa
    Certifique-se que está a comparar produtos equivalentes.

Vale a pena negociar o crédito habitação?

Sim. Muitos compradores concentram-se na escolha do imóvel e esquecem-se que o crédito também é negociável. Dependendo do perfil financeiro, estabilidade profissional e valor de entrada, é possível negociar:

  • Spread;

  • Comissões;

  • Seguros;

  • Condições comerciais adicionais.

Mesmo uma redução de poucas décimas no spread pode representar uma poupança significativa ao longo de várias décadas.

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